*Por Cr. José Luis Martin
Todos los que viven o alguna vez lo hicieron en un departamento, barrio privado, country, condominio o simplemente usan una oficina para trabajar, aceptan -muchas veces con cierto desánimo- que van a tener que compartir y congeniar muchas de las decisiones que involucren a su inmueble con los demás integrantes de una particular gran familia, el consorcio.
Esta entidad con personalidad jurídica propia y diferenciada de cada de uno de sus componentes -los propietarios- escoge para llevar a cabo la tarea diaria de gestión de sus bienes a un administrador. Esta persona, que se elige por necesidad, suele ser intrascendente o desconocida por la mayoría de los propietarios o inquilinos.
Pero qué sucede cuando estos últimos empiezan a hacerse en el día a día preguntas como ¿por qué pagamos tanto por este servicio? ¿las cargas sociales del encargado estarán al día? ¿tan alto es el interés que me cobran por un mes de atraso en las expensas? ¿qué son estos gastos que nos cobraron? Si bien la mayoría de estos cuestionamientos suelen quedarse tan solo en un momento de stress pasajero al que no se le da mayor importancia, y al pasar el tiempo se vuelven recurrentes y el disgusto incremente, se termina tomando una decisión radical: cambiar al administrador del consorcio.
Removerlo y elegir por la llegada de un nuevo administrador puede ser una decisión positiva a futuro dependiendo de las circunstancias y el contexto en el que se basó la decisión. Pero un tema que debería ser importante a considerar, y que la mayoría de las veces se suele pasan por alto, es qué sucede con lo que se hizo mal, con los gastos pagados en exceso, con los incumplimientos fiscales, deudas con proveedores, etc.
Incluso podrían existir perjuicios que ni siquiera se conocen, ocultos detrás de la fachada de una administración aparentemente correcta, infracciones o negligencias que devienen en problemas y dolores de cabeza al consorcio y a cada uno de sus integrantes.
En este contexto es que la Auditoría de Consorcios se torna una herramienta de gran utilidad, ya que a través de la misma se hace eje en la verificación del cumplimiento formal y operativo de las obligaciones contables e impositivas del ente y de gestión del administrador. Esta tarea demanda indagar exhaustivamente en cinco aspectos:
- ingresos ordinarios y extraordinarios obtenidos por el consorcio
- gastos ordinarios y extraordinarios realizados por el consorcio
- cumplimiento de los requerimientos y obligaciones formales del administrador
- cumplimiento del consorcio de obligaciones impositivas, previsionales y servicios públicos
- análisis y determinación de situaciones que presenten o puedan presentar una contingencia para el consorcio y propietarios
La exploración y análisis de estos puntos van a llevar a cada uno de los integrantes del consorcio y, al conjunto en sí, a poder concluir respecto de dos cuestiones fundamentales: la seguridad, sabiendo si hay errores o incumplimientos pasados que se deben subsanar, y la prevención, identificando situaciones presentes que se deban corregir para no llegar a un perjuicio futuro.